정보 확인 기준: 2026년 8월 8일
※ 이해를 돕기 위해 생성형 AI로 제작한 대표 이미지입니다.
정부는 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회를 열고 종합부동산세 과세체계를 조정하는 내용의 2026년 세제개편안을 발표했습니다.
이번 개편안의 핵심은 보유한 주택 수뿐만 아니라 주택 가격과 실제 거주 여부를 종합부동산세 계산에 더 크게 반영하는 것입니다. 실거주 1세대 1주택자의 기본공제는 확대하는 반면, 비거주 1주택자와 다주택자, 고가주택 보유자의 일부 공제와 세 부담 상한은 조정하는 방향입니다.
다만 이번에 발표된 내용은 현재 시행 중인 확정 세법이 아니라 정부의 세제개편안입니다. 국회 심의와 법률 개정 과정에서 세부 내용이나 시행 시기가 변경될 수 있으므로 현재 제도와 개편안을 구분해서 확인해야 합니다.
목차
2026 종합부동산세 개편안 핵심 요약
- 실거주 1세대 1주택자의 기본공제: 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 확대
- 비거주 1주택자의 기본공제: 12억 원에서 9억 원으로 축소
- 다주택자의 기본공제: 거주 주택의 가격 비중을 반영하는 방식으로 조정
- 공정시장가액비율: 현재 60%에서 최대 70~80%까지 단계적으로 인상
- 세율 체계: 주택 수 기준에서 주택가액 기준으로 단계적 전환
- 과세표준 6억 원 초과 12억 원 이하 구간 세율: 1.0%에서 1.3%로 인상
- 장기보유 세액공제: 실제 거주기간을 중심으로 단계적 전환
- 세액공제 금액 한도: 2027년 800만 원, 2028년 이후 600만 원
- 세 부담 상한: 전년도 보유세의 150%에서 200%로 인상
- 종합부동산세 개편: 2027년부터 단계적으로 시행 예정
종합부동산세란 무엇인가요?
종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로 국내에 있는 주택과 토지를 유형별로 합산한 후, 공시가격 합계가 법에서 정한 공제금액을 초과할 때 부과하는 국세입니다.
재산세는 부동산이 있는 지역의 시·군·구가 먼저 부과하고, 공제금액을 초과하는 고가 부동산에 대해서는 국세청이 종합부동산세를 추가로 부과합니다.
현재 국세청 안내에 따르면 주택분 종합부동산세의 기본공제는 일반적으로 9억 원이며, 일정한 요건을 갖춘 1세대 1주택자는 12억 원을 적용받습니다.
종합부동산세는 단순히 주택의 시세만으로 결정되지 않습니다. 공시가격, 기본공제, 공정시장가액비율, 세율, 재산세 중복분, 연령과 보유기간에 따른 세액공제 등을 반영해 계산합니다.
현재 제도와 개편안은 어떻게 다른가요?
| 구분 | 현재 제도 | 2026년 개편안 |
|---|---|---|
| 실거주 1주택 기본공제 | 12억 원 | 14억 원 |
| 비거주 1주택 기본공제 | 12억 원 | 9억 원 |
| 일반 주택 과세 기준 | 9억 원 | 9억 원 유지 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 70~80%로 단계적 인상 |
| 세율 적용 기준 | 보유 주택 수와 과세표준 | 주택가액 중심으로 단계적 통합 |
| 보유기간 공제 | 보유기간 기준 | 거주기간 기준으로 전환 |
| 세액공제 금액 한도 | 별도 금액 한도 없음 | 2027년 800만 원, 2028년 이후 600만 원 |
| 세 부담 상한 | 전년도 보유세의 150% | 200% |
표에 표시된 개편안은 정부 발표 내용이며 국회 심의 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
실거주 1주택자의 기본공제가 확대됩니다
현재는 1세대 1주택자라면 실제 거주 여부와 관계없이 공시가격에서 12억 원을 기본공제합니다.
개편안이 시행되면 해당 주택에 실제 거주하는 1세대 1주택자의 기본공제가 14억 원으로 높아집니다. 정부는 이를 시가 약 20억 원 수준으로 설명하고 있습니다.
이에 따라 개편안대로 시행될 경우 공시가격 14억 원 이하의 1세대 1주택자는 종합부동산세 과세 대상에서 제외될 수 있습니다. 다만 시가와 공시가격은 서로 다르므로 실제 매매가격만 보고 과세 여부를 판단하면 안 됩니다.
정부의 예상에 따르면 실거주 1주택자는 시가 약 20억 원 이하에서 과세 대상이 줄고, 20억~30억 원 구간에서는 세 부담이 감소할 수 있습니다. 30억~40억 원 구간은 변동이 상대적으로 적지만, 40억~50억 원을 넘어가는 고가주택은 세 부담이 증가할 가능성이 있습니다.
비거주 1주택자는 기본공제가 줄어듭니다
이번 2026 종합부동산세 개편안에서 주의 깊게 확인해야 할 부분은 비거주 1주택자입니다.
개편안에서는 1세대 1주택자의 과세 대상 판단 기준을 공시가격 14억 원으로 높이지만, 공시가격이 14억 원을 초과해 실제 과세 대상이 되면 거주 여부에 따라 기본공제금액이 달라집니다.
실제로 거주하는 1주택자는 14억 원을 공제받지만 해당 주택에 거주하지 않는 1주택자는 9억 원만 공제받는 구조입니다.
따라서 집을 한 채만 소유하고 있어도 실제 거주하지 않고 임대하는 고가주택이라면 현재보다 종합부동산세 부담이 커질 수 있습니다.
거주 여부를 판단하는 구체적인 기준과 예외 사유는 향후 법률과 시행령 개정 내용을 확인해야 합니다.
다주택자는 공제와 공정시장가액비율이 달라집니다
개편안은 다주택자의 기본공제에 실제 거주하는 주택의 가격 비중을 반영하는 방식을 제시했습니다.
발표된 계산 방식은 기본 4억 원에 전체 주택가액 중 거주용 주택가액이 차지하는 비율에 따라 최대 5억 원을 추가로 공제하는 구조입니다.
또한 현재 60%인 공정시장가액비율도 단계적으로 인상됩니다.
1세대 1주택자와 일정한 지방 1·2주택자는 2027년부터 70%가 적용될 예정입니다. 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자 등은 2027년 70%, 2028년 이후 80%까지 인상하는 내용이 포함됐습니다.
공정시장가액비율이 높아지면 동일한 공시가격과 기본공제를 적용하더라도 종합부동산세 과세표준이 커질 수 있습니다.
주택 수보다 주택가액이 중요해집니다
현재 종합부동산세는 2주택 이하와 3주택 이상 보유자에게 서로 다른 세율체계를 적용합니다.
2026 종합부동산세 개편안에서는 이러한 주택 수 기준을 단계적으로 줄이고, 2028년부터 주택가액을 중심으로 세율을 적용하는 단일 체계로 전환하는 방향을 제시했습니다.
과세표준 6억 원 초과 12억 원 이하 구간의 세율은 현재 1.0%에서 1.3%로 인상될 예정입니다. 그보다 높은 과세표준 구간도 단계적으로 세율이 조정됩니다.
이에 따라 집의 개수가 적더라도 공시가격과 과세표준이 높은 초고가주택을 보유하고 있다면 세 부담이 늘어날 수 있습니다.
장기보유 공제가 거주 중심으로 바뀝니다
현재 1세대 1주택자는 보유기간에 따라 20~50%, 연령에 따라 20~40%의 세액공제를 받을 수 있으며, 두 공제를 합산해 최대 80%까지 적용받을 수 있습니다.
개편안에서는 연령에 따른 공제는 유지하면서 보유기간에 따른 공제를 실제 거주기간에 따른 공제로 전환합니다.
2027년에는 기존 보유기간 공제를 일부 인정하는 과도기를 거치고, 2028년 이후에는 거주기간을 중심으로 공제를 적용할 예정입니다.
세액공제율뿐 아니라 공제받을 수 있는 금액에도 한도가 생깁니다. 발표 내용에 따르면 세액공제 한도는 2027년 800만 원, 2028년 이후에는 600만 원입니다.
오랫동안 주택을 보유했지만 실제 거주하지 않은 사람은 공제 혜택이 줄어들 수 있습니다.
세 부담 상한이 200%로 올라갑니다
현재 종합부동산세와 재산세를 합한 보유세가 전년도 보유세의 150%를 초과하지 않도록 세 부담 상한을 적용하고 있습니다.
개편안에서는 이 상한을 200%로 높입니다.
세 부담 상한이 200%라는 것은 실제 세금이 반드시 전년도의 두 배가 된다는 뜻은 아닙니다. 세법상 계산된 세액이 크게 증가했을 때 적용되는 최대 제한선이 전년도 대비 150%에서 200%로 높아진다는 의미입니다.
공시가격 상승, 기본공제 축소, 공정시장가액비율과 세율 인상이 동시에 적용되는 경우에는 종전보다 세금 증가 폭이 커질 수 있습니다.
종합부동산세 계산의 기본 흐름
주택분 종합부동산세는 대략 다음 순서로 계산합니다.
- 보유한 주택의 공시가격을 인별로 합산합니다.
- 대상자에게 적용되는 기본공제금액을 뺍니다.
- 남은 금액에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 계산합니다.
- 과세표준 구간별 세율을 적용합니다.
- 이미 납부한 재산세와 중복되는 부분을 공제합니다.
- 거주기간과 연령 등에 따른 세액공제를 적용합니다.
- 세 부담 상한을 반영해 최종 납부세액을 결정합니다.
실제 세액은 공동명의 여부, 주택 수, 공시가격, 조정대상지역 여부, 거주기간, 연령 및 과세특례에 따라 달라질 수 있습니다.
자주 묻는 질문
2026년 세제개편안은 지금 바로 시행되나요?
아닙니다. 현재는 정부가 발표한 개편안입니다. 국회에서 관련 법률이 개정돼야 시행할 수 있으며, 종합부동산세 개편은 2027년부터 단계적으로 적용하는 일정이 제시됐습니다.
2026년에 납부하는 종합부동산세에도 적용되나요?
현재 발표된 일정대로라면 2026년 종합부동산세는 현재 시행 중인 세법을 기준으로 계산합니다. 다만 국회 심의 결과와 시행일이 달라질 수 있으므로 고지서를 받기 전에 국세청 안내를 확인해야 합니다.
비거주 1주택자는 공시가격 14억 원 이하라도 종부세를 내나요?
개편안은 1세대 1주택자의 과세 대상 판단 기준을 공시가격 14억 원으로 제시했습니다. 따라서 요건을 충족하는 1세대 1주택자가 공시가격 14억 원 이하의 주택을 보유했다면 비거주라고 해서 바로 종부세가 부과되는 구조는 아닙니다.
다만 14억 원을 초과해 과세 대상이 되면 비거주 1주택자의 기본공제는 9억 원만 적용될 예정이므로 실거주자보다 세 부담이 커질 수 있습니다.
시가 20억 원이면 무조건 종부세가 면제되나요?
아닙니다. 종합부동산세는 실제 매매가격이 아니라 공시가격을 기준으로 판단합니다. 정부가 설명한 시가 약 20억 원은 이해를 돕기 위한 대략적인 환산 금액이며, 개별 주택의 공시가격과 소유 형태를 확인해야 합니다.
공동명의 주택은 어떻게 계산하나요?
종합부동산세는 원칙적으로 인별로 보유한 지분과 공시가격을 합산해 계산합니다. 부부 공동명의 1주택자는 일정한 요건에 따라 1세대 1주택 과세특례를 선택할 수 있습니다. 개편안 시행 후의 구체적인 계산 방법은 개정 법률과 국세청 안내를 확인해야 합니다.
정리
2026 종합부동산세 개편안은 실거주 1주택자의 기본공제를 확대하면서 비거주 고가주택과 다주택자, 초고가주택 보유자의 세 부담을 높이는 방향으로 설계됐습니다.
특히 실제 거주 여부에 따라 기본공제와 세액공제가 달라지고, 공정시장가액비율과 세 부담 상한도 조정되므로 단순히 주택 수만으로 세금 증감을 판단하기 어렵습니다.
이번 내용은 정부가 발표한 개편안이며 아직 국회 심의와 법률 개정 절차가 남아 있습니다. 부동산 매매나 증여, 임대 여부를 결정하기 전에는 확정된 법률과 국세청 안내를 확인하고 필요한 경우 세무 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.
공식 자료
최종 확인일: 2026년 8월 8일
작성자: Berelio 운영자